Wo der Wald be­ginnt, kann Ihr Zu­hau­se entstehen.

Wer auf der Su­che nach ei­nem Haus in be­son­de­rer Lage ist, das nicht schon al­les vor­gibt, son­dern Raum für ei­ge­ne Ideen lässt, fin­det hier eine span­nen­de Grund­la­ge: Das frei­ste­hen­de Wohn­haus liegt di­rekt am Wald­rand in Bind­lach und wur­de ca. 1933 in mas­si­ver Bau­wei­se er­rich­tet. Mit rund 123 m² Wohn­flä­che, zu­sätz­li­chen Nutz­flä­chen und ei­nem ca. 823 m² gro­ßen Grund­stück bie­tet es vie­le Mög­lich­kei­ten, ein ganz per­sön­li­ches Zu­hau­se zu schaffen.

Ein ech­tes High­light ist da­bei das Grund­stück: Ein­ge­wach­se­ne Bü­sche und Sträu­cher, ein klei­ner Teich so­wie Ap­fel- und Zwetsch­ge­n­bäu­me ver­lei­hen dem Gar­ten be­reits heu­te ei­nen wun­der­bar ge­wach­se­nen Cha­rak­ter. Na­tur­nah, ge­müt­lich und mit viel Platz zum Le­ben, Gärt­nern und Genießen.

Auch die vor­han­de­nen Ne­ben­ge­bäu­de er­öff­nen zu­sätz­li­chen Spiel­raum: Zwei Ga­ra­gen mit vor­ge­la­ger­tem Hof bie­ten prak­ti­sche Stell- und Ab­stell­mög­lich­kei­ten. Er­gänzt wird das An­ge­bot durch ei­nen Frei­sitz, ei­nen Schup­pen so­wie eine Holz­le­ge. Über den Ga­ra­gen steht zu­dem zu­sätz­li­cher Stau­raum zur Ver­fü­gung, der über eine Au­ßen­trep­pe er­reich­bar ist. Ob Werk­statt, Hob­by­be­reich oder La­ger­flä­che – rund um das Haus gibt es viel­sei­tig nutz­ba­re Flächen.

Das Wohn­haus selbst wur­de im Lau­fe der Jah­re be­reits in ver­schie­de­nen Be­rei­chen mo­der­ni­siert. So wur­den un­ter an­de­rem das Dach neu ein­ge­deckt und die obers­te Ge­schoss­de­cke ge­dämmt. Im Erd­ge­schoss wur­de in Kü­che, Ess­zim­mer und Wohn­zim­mer ein neu­er Est­rich ver­legt so­wie eine Fuß­bo­den­hei­zung, die mit ei­ner Wär­me­pum­pe be­trie­ben wird, ein­ge­baut. Auch Tei­le der Elek­tro­in­stal­la­ti­on wur­den hier über­ar­bei­tet. Die vor­han­de­nen Kunst­stoff- und Holz­fens­ter stam­men aus un­ter­schied­li­chen Um­bau­pha­sen; das Ba­de­zim­mer wur­de eben­falls be­reits er­neu­ert. Ein Gas­an­schluss ist vor­han­den. Das Wohn­haus ver­fügt über zwei Ab­was­ser­haus­an­schlüs­se. Ein Ab­was­ser­haus­an­schluss wur­de im Zuge der ge­meind­li­chen Ka­nal­sa­nie­rung 2021 be­reits erneuert.

Den­noch ent­spricht das Haus ins­be­son­de­re auf­grund des län­ge­ren Leer­stands seit 2015 und ver­schie­de­ner äl­te­rer Bau­tei­le nicht in al­len Be­rei­chen dem heu­ti­gen Wohn­stan­dard. Vor al­lem im Trep­pen­haus und im Ober­ge­schoss so­wie bei ein­zel­nen Lei­tun­gen und tech­ni­schen Ge­wer­ken be­steht wei­te­rer Mo­der­ni­sie­rungs­be­darf. Der vor­han­de­ne Kel­ler weist Feuch­tig­keit auf; hier soll­ten ent­spre­chen­de Maß­nah­men, bei­spiels­wei­se im Be­reich der Drai­na­ge, so­wie eine Sa­nie­rung des zwei­ten Ab­was­ser­haus­an­schlus­ses bei der wei­te­ren Pla­nung be­rück­sich­tigt werden.

Da­mit bie­tet die Im­mo­bi­lie eine in­ter­es­san­te Mi­schung aus be­reits vor­ge­nom­me­nen Mo­der­ni­sie­run­gen und der Mög­lich­keit, das Haus nach den ei­ge­nen Vor­stel­lun­gen wei­ter­zu­ent­wi­ckeln. Die ru­hi­ge Lage di­rekt am Wald­rand, das ge­wach­se­ne Grund­stück und die zahl­rei­chen zu­sätz­li­chen Flä­chen schaf­fen da­für eine be­son­de­re Grundlage.

Ein Haus für alle, die Lust dar­auf ha­ben, et­was Ei­ge­nes ent­ste­hen zu las­sen – und die das Po­ten­zi­al ei­ner Im­mo­bi­lie er­ken­nen, die mit dem rich­ti­gen Kon­zept wie­der zu ei­nem ganz be­son­de­ren Zu­hau­se wer­den kann.

Das Haus liegt in Bind­lach-Ruh in an­ge­nehm grü­ner Lage di­rekt am Wald­rand – ein Um­feld, das be­son­ders für Fa­mi­li­en viel Le­bens­qua­li­tät bie­tet. Na­tur und Be­we­gung be­gin­nen hier prak­tisch vor der Haus­tür: Spa­zier­gän­ge, Fahr­rad­run­den oder ein­fach Zeit im Grü­nen las­sen sich ganz un­kom­pli­ziert in den All­tag integrieren.

Gleich­zei­tig ist man trotz der na­tur­na­hen Lage schnell an­ge­bun­den. Über die um­lie­gen­den Wald­we­ge er­reicht man un­ter an­de­rem zü­gig den Be­reich Hohe War­te, wäh­rend Bind­lach selbst mit Kin­der­ta­ges­stät­ten, Grund- und Mit­tel­schu­le so­wie Ein­kaufs­mög­lich­kei­ten für den täg­li­chen Be­darf eine gute In­fra­struk­tur bietet.

Auch die Nähe zu Bay­reuth ist ein gro­ßer Plus­punkt: Die Stadt ist schnell er­reich­bar und er­gänzt das An­ge­bot um wei­ter­füh­ren­de Schu­len, viel­fäl­ti­ge Frei­zeit­mög­lich­kei­ten, me­di­zi­ni­sche Ver­sor­gung so­wie ein um­fang­rei­ches Ein­kaufs- und Kulturangebot.

So ver­bin­det die Lage et­was, das ge­ra­de für Fa­mi­li­en be­son­ders at­trak­tiv ist: viel Grün und Frei­raum zum Auf­wach­sen – ohne auf kur­ze Wege im All­tag ver­zich­ten zu müssen.

Al­les auf ei­nen Blick:
– Bau­jahr ca. 1933
– ca. 123 m² Wohn­flä­che, ver­teilt auf Erd- und Ober­ge­schoss so­wie Terrasse
– ca. 823 m² Grundstück
– zu­sätz­li­cher Dach­bo­den so­wie Kellerräume
– zwei Ga­ra­gen, Er­wei­te­rung um 2. Ga­ra­ge und Dach­stuhl ca. 1995–1997
– Frei­sitz, Schup­pen und Holz­le­ge vorhanden
– Hof­be­reich im Zuge der ge­meind­li­chen Stra­ßen- und Ka­nal­sa­nie­rung neu gepflastert
– Wär­me­pum­pe ca. aus 2011 für die mit Fuß­bo­den­hei­zung aus­ge­stat­te­ten Räu­me im Erd­ge­schoss; im Ober­ge­schoss alte Speicheröfen
– im Erd­ge­schoss (Kü­che, Ess­zim­mer, Wohn­zim­mer) Est­rich und Fuß­bo­den­hei­zung ca. aus 2011
– Kunst­stoff- und Holz­fens­ter aus ver­schie­de­nen Mo­der­ni­sie­rungs­pha­sen, ca. 1995 bis 2011
– Ba­de­zim­mer ca. 2006–2009 modernisiert
– Dach vor rund 35 Jah­ren neu ein­ge­deckt; obers­te Ge­schoss­de­cke mit Glas­wol­le gedämmt
– Elek­tro­in­stal­la­ti­on im Erd­ge­schoss teil­wei­se mo­der­ni­siert, in­klu­si­ve neu­em Si­che­rungs­kas­ten, Ver­tei­lung und Lei­tun­gen; Elek­tro­in­stal­la­ti­on im Flur, Trep­pen­haus und Ober­ge­schoss äl­te­ren Standards
– Was­ser­haus­an­schluss im Au­ßen­be­reich ca. 2012 er­neu­ert; in­nen äl­te­rer Leitungsbestand
– Kel­ler vor­han­den; Drai­na­ge­maß­nah­men empfehlenswert
– Leer­stand seit 2015

En­er­gie­aus­weis­da­ten: B: 220,5 kWh/(m²*a), G, Wär­me­pum­pe und Elek­tro­hei­zung, Strom, Bj. 1933

Wei­te­re Punk­te zu Ih­rer Information:
– Der Puf­fer­spei­cher für Brauch­was­ser ist seit 2015 au­ßer Be­trieb. Das Was­ser wur­de nicht aus dem Kes­sel ab­ge­las­sen. Zum Zu­stand und zur Funk­ti­ons­fä­hig­keit des Warm­was­ser­spei­chers kann kei­ne Aus­sa­ge ge­trof­fen werden.
– Die Hei­zungs­an­la­ge be­fin­det sich seit 2015 in ei­nem stark re­du­zier­ten Be­trieb und wur­de nur über die Win­ter­mo­na­te punk­tu­ell im „Frost­wäch­ter­mo­dus“ be­trie­ben, um Frost­schä­den am Ge­bäu­de zu ver­mei­den. Eine mög­li­cher­wei­se er­for­der­li­che War­tung der Wär­me­pum­pe wur­de nicht durchgeführt.
– Am un­ters­ten Pfos­ten des Trep­pen­ge­län­ders ist er­sicht­lich, dass es in der Ver­gan­gen­heit ein­mal ei­nen Holz­wurm­be­fall gab.
– Der zwei­te Ab­was­ser­haus­an­schluss braucht eine Sa­nie­rung. Das wur­de im Rah­men ei­ner Ka­nal­be­fah­rung im Rah­men der ge­meind­li­chen Ka­nal­sa­nie­rung festgestellt.