Au­ßen de­zent. In­nen vol­ler Charakter!

Von au­ßen zeigt sich die­ses Rei­hen­mit­tel­haus an­ge­nehm un­auf­ge­regt und fügt sich ganz selbst­ver­ständ­lich in die ge­wach­se­ne Wohn­be­bau­ung ein. Wer die Haus­tür öff­net, ent­deckt je­doch ein Zu­hau­se, das über­rascht: in­di­vi­du­ell, krea­tiv und mit viel Per­sön­lich­keit ge­stal­tet. Ein Haus, in dem Rei­sen, Kunst und per­sön­li­che Er­in­ne­run­gen ihre Spu­ren hin­ter­las­sen ha­ben – und das ge­ra­de des­halb eine ganz be­son­de­re At­mo­sphä­re besitzt.

Auf 4,5 Zim­mer ver­tei­len sich drei Schlaf­zim­mer so­wie ein klei­ne­res Zim­mer, das sich auf­grund sei­ner Grö­ße her­vor­ra­gend als Büro, Ar­beits- oder Hob­by­raum eig­net. Mit­tel­punkt des Hau­ses ist der Wohn- und Ess­be­reich. Der in­di­vi­du­ell ge­stal­te­te Stein­bo­den ver­leiht dem Raum ei­nen be­son­de­ren Cha­rak­ter und sorgt auch in der käl­te­ren Jah­res­zeit für eine an­ge­nehm wohn­li­che Atmosphäre.

Er­gänzt wird das Raum­an­ge­bot durch die se­pa­ra­te Kü­che, ein in­nen­lie­gen­des Ba­de­zim­mer mit Du­sche und WC so­wie ein Gäs­te-WC im Ein­gangs­be­reich. Von ei­nem der Schlaf­zim­mer ge­lan­gen Sie auf ei­nen klei­nen Bal­kon. Der Blick von hier über die an­gren­zen­den Wie­sen und Fel­der ist be­son­ders schön und lässt kaum ver­mu­ten, wie zen­tral man sich ei­gent­lich befindet.

Auch der Au­ßen­be­reich wur­de mit viel Lie­be ge­stal­tet. Di­rekt an die Ter­ras­se schließt sich ein ge­schütz­ter Gar­ten­be­reich mit He­cken, üp­pi­gem Grün und ei­nem klei­nen Teich an, der au­ßer­ge­wöhn­lich in ei­ner al­ten Ba­de­wan­ne an­ge­legt wur­de und dem Grund­stück ei­nen ganz in­di­vi­du­el­len Charme verleiht.

Von der Ter­ras­se führt zu­dem eine Au­ßen­trep­pe di­rekt in den Kel­ler. Dort be­fin­det sich un­ter an­de­rem ein groß­zü­gi­ger Kel­ler­raum, der ak­tu­ell als Werk­statt ge­nutzt wird und viel Platz für Hob­by, La­ge­rung oder hand­werk­li­che Pro­jek­te bietet.

Zum Haus ge­hört au­ßer­dem eine Ga­ra­ge in un­mit­tel­ba­rer Nähe so­wie eine zu­sätz­li­che Gar­ten­par­zel­le mit Gar­ten­häus­chen. Auch die­ser Be­reich ist lie­be­voll be­pflanzt und wird un­ter an­de­rem von ei­ner lan­gen Hi­bis­kus­he­cke ge­prägt, die be­son­ders zur Blü­te­zeit eine wun­der­schö­ne grü­ne Ku­lis­se schafft. So bie­tet die Gar­ten­par­zel­le zu­sätz­li­chen Raum zum Ent­span­nen, Gärt­nern und Genießen.

Be­son­ders reiz­voll ist die Kom­bi­na­ti­on aus der ver­gleichs­wei­se zen­tra­len Lage und dem ru­hi­gen Wohn­um­feld. Die Nach­bar­schaft wird als sehr an­ge­nehm emp­fun­den, wäh­rend sich hin­ter dem Haus der Blick be­reits in Rich­tung Wie­sen und Fel­der öffnet.

Die­ses Haus ist kei­ne Im­mo­bi­lie von der Stan­ge. Es ist ein Zu­hau­se mit Ge­schich­te, Ecken und Kan­ten, Krea­ti­vi­tät und sehr viel Charme. Wer ste­ri­le Per­fek­ti­on sucht, wird es viel­leicht ver­än­dern wol­len. Wer In­di­vi­dua­li­tät schätzt, wird da­ge­gen vie­les ent­de­cken, das man so kein zwei­tes Mal findet.

Ru­hig woh­nen und den­noch schnell mit­ten in Bay­reuth: Die Im­mo­bi­lie be­fin­det sich nahe der Her­zog­hö­he, ei­ner ge­wach­se­nen und an­ge­nehm grü­nen Wohn­la­ge west­lich der Bay­reu­ther Innenstadt.

Das Um­feld ist über­wie­gend durch Wohn­be­bau­ung, ge­pfleg­te Grund­stü­cke und groß­zü­gi­ge Grün­be­rei­che ge­prägt. Ge­ra­de die­se Ver­bin­dung aus ru­hi­gem Wohn­cha­rak­ter und kur­zen We­gen macht die Her­zog­hö­he zu ei­ner at­trak­ti­ven Adres­se für un­ter­schied­lichs­te Le­bens­pha­sen. Auch die na­he­ge­le­ge­nen Main­au­en bie­ten Mög­lich­kei­ten für Spa­zier­gän­ge, Sport und Er­ho­lung im Grünen.

Gleich­zei­tig bleibt der All­tag un­kom­pli­ziert: Ein­kaufs­mög­lich­kei­ten be­fin­den sich in un­mit­tel­ba­rer Um­ge­bung, eben­so Schu­len und Kin­der­gär­ten. Eine Bus­hal­te­stel­le liegt nur we­ni­ge Schrit­te von der Im­mo­bi­lie ent­fernt und sorgt für eine gute An­bin­dung an die Bay­reu­ther In­nen­stadt und den Hauptbahnhof.

Auch das Stadt­zen­trum ist schnell er­reich­bar. Da­mit ver­bin­det die Lage auf an­ge­neh­me Wei­se Ruhe und Grün mit der Nähe zum städ­ti­schen Le­ben – eine Wohn­la­ge, die so­wohl für Fa­mi­li­en als auch für Paa­re und alle in­ter­es­sant ist, die stadt­nah woh­nen möch­ten, ohne auf ein ru­hi­ge­res Wohn­um­feld ver­zich­ten zu wollen.

Erd­ge­schoss:
– Diele
– Trep­pen­haus mit Zu­gang zur Kü­che, Wohn-/Ess­zim­mer, Gäs­te-WC & Keller
– Gäs­te WC
– se­pa­ra­te Küche
– Wohn-/Ess­zim­mer mit Holz­ofen und Zu­gang zur Ter­ras­se und zum Garten

Ober­ge­schoss:
– Schlaf­zim­mer mit Zu­gang zum Balkon
– Schlaf­zim­mer (z.b. Kinderzimmer)
– in­nen­lie­gen­des Ba­de­zim­mer mit Du­sche, WC & Waschtisch
– of­fe­ne Abstellkammer

Dach­ge­schoss:
– ein gro­ßes Zimmer
– ein klei­nes Zim­mer (z.b. Arbeitszimmer)

Kel­ler­ge­schoss:
– ein gro­ßer Raum mit Zu­gang zum Garten/zur Ter­ras­se (ak­tu­ell als Werk­statt genutzt)
– Heizungsraum
– Diele

Sons­ti­ges:
– ca. 109,61 m² Wohnfläche
– ca. 405 m² Grund­stücks­flä­che (346 m² rei­ne Gar­ten- und Hausfläche)
– Bau­jahr 1966, renoviert
– Ga­ra­ge in un­mit­tel­ba­rer Nähe
– Gas-Zen­tral­hei­zung von 2005
– voll un­ter­kel­lert mit se­pa­ra­tem Kellerausgang
– Gar­ten mit Terrasse
– Gar­ten­an­teil ge­gen­über­lie­gend vom Haus
– Dach neu be­schich­tet 2005
– Gäs­te­toi­let­te sa­niert in 2005
– Ka­min ein­ge­zo­gen und Holz­ofen ein­ge­baut 2024
– Fens­ter­front Wohn­zim­mer ge­tauscht in 2022 (2‑fach verglaste
Kunststofffenster)
– Dach­flä­chen­fens­ter mit Solarrollos
– Bad Ober­ge­schoss sa­niert in 2022
– Haus­tür er­neu­ert in 2022
– Ga­ra­gen­dach 2026 neu eingedeckt

En­er­gie­aus­weis­da­ten: B: 201,6 kWh/(m²*a), G, ZH-Gas, Bj. 1967