Dop­pel­haus­hälf­te ober­halb der Wil­hel­mi­ne­naue – of­fi­zi­ell ca. 130 m², tat­säch­lich rund 168 m² Platz! – Referenz

Die­se mo­der­ni­sier­te Dop­pel­haus­hälf­te aus dem Jahr 1986 ver­eint be­hag­li­chen Wohn­kom­fort mit ei­nem durch­dach­ten Raum­kon­zept und ei­ner at­trak­ti­ven Lage. Die rei­ne Wohn­flä­che be­trägt rund 130 m² und ver­teilt sich auf vier Ebe­nen. Zu­sätz­lich ver­fügt die Im­mo­bi­lie über eine Ein­lie­ger­woh­nung im Kel­ler so­wie ei­nen aus­ge­bau­ten Dach­bo­den, die bei­de nicht in der Wohn­flä­che be­rück­sich­tigt sind. Da­mit er­öff­net das Haus ein groß­zü­gi­ges Platz­an­ge­bot von ins­ge­samt bis zu 168 m² und bie­tet fle­xi­ble Nut­zungs­mög­lich­kei­ten für un­ter­schied­li­che Lebenssituationen.

Im Erd­ge­schoss be­fin­det sich ein licht­durch­flu­te­ter Wohn- und Ess­be­reich mit ge­mau­er­tem Ka­min, des­sen gro­ßes Sicht­fens­ter für eine be­son­ders wohn­li­che At­mo­sphä­re sorgt. Die of­fen ge­stal­te­te Echt­holz-Ein­bau­kü­che ist be­reits im Kauf­preis ent­hal­ten und fügt sich har­mo­nisch in das hel­le Am­bi­en­te ein. Ab­ge­run­det wird die­se Ebe­ne durch ein Ar­beits­zim­mer, ein ge­schmack­vol­les Gäs­te-Bad mit Du­sche, Wasch­be­cken und WC so­wie eine prak­ti­sche Die­le mit Ab­stell­ni­sche und Windfang.

Das Ober­ge­schoss um­fasst ein Schlaf­zim­mer, ein groß­zü­gi­ges Kin­der­zim­mer, ei­nen klei­ne­ren Raum, der sich her­vor­ra­gend als An­klei­de, aber eben­so als zu­sätz­li­ches Kin­der­zim­mer eig­net, so­wie ein hel­les Fa­mi­li­en­bad mit Wan­ne und Fenster.

Im aus­ge­bau­ten Dach­ge­schoss ste­hen wei­te­re Wohn- und Ge­stal­tungs­mög­lich­kei­ten zur Ver­fü­gung. Ne­ben der Nut­zung als Ju­gend­zim­mer, Hob­by­raum oder zwei­tes Wohn­zim­mer eig­net sich die­ser Be­reich auch her­vor­ra­gend als Ar­beits­zim­mer und bie­tet da­mit viel­fäl­ti­ge Op­tio­nen zur in­di­vi­du­el­len Ent­fal­tung. Der voll­un­ter­kel­ler­te Be­reich er­gänzt das Raum­an­ge­bot durch eine Ein­lie­ger­woh­nung mit ei­ge­nem Ba­de­zim­mer, die sich ide­al für Gäs­te, Ho­me­of­fice oder als se­pa­ra­te Ein­heit nut­zen lässt.

Das son­ni­ge, süd­öst­lich aus­ge­rich­te­te Grund­stück (ca. 403 m²) punk­tet mit ge­pfleg­tem Gar­ten und ei­ner Eck­ter­ras­se (ca. 26 m²), die viel Raum für Er­ho­lung, Frei­zeit und Spiel­mög­lich­kei­ten bereithalten.

Lau­fend mo­der­ni­siert – zu­letzt 2021 – prä­sen­tiert sich die­se Im­mo­bi­lie in ei­nem har­mo­ni­schen De­sign, mit erst­klas­si­ger Aus­stat­tung und in bes­ter Lage. Ein Zu­hau­se, das Wohn­kom­fort auf ho­hem Ni­veau verspricht.

Wir freu­en uns dar­auf, Ih­nen das Haus ge­nau­er vorzustellen!

Das Ob­jekt be­fin­det sich in der Til­si­ter Stra­ße, in ei­nem ru­hi­gen und fa­mi­li­en­freund­li­chen Wohn­ge­biet. Die Um­ge­bung über­zeugt durch ihre aus­ge­zeich­ne­te In­fra­struk­tur so­wie die Nähe zu Na­tur, Frei­zeit­mög­lich­kei­ten und zahl­rei­chen Ar­beit­ge­bern. In un­mit­tel­ba­rer Nähe be­fin­det sich die Wilhelminenaue.

Die An­schluss­stel­le Bay­reuth-Nord der A9 ist in nur ca. vier Fahr­mi­nu­ten er­reich­bar und ge­währ­leis­tet eine her­vor­ra­gen­de An­bin­dung in alle Rich­tun­gen, was den Stand­ort auch für Be­rufs­pend­ler be­son­ders at­trak­tiv macht.

Für den täg­li­chen Be­darf sind sämt­li­che Ein­kaufs­mög­lich­kei­ten schnell zur Hand: Der nächs­te Nah­ver­sor­ger ist nur ca. drei Mi­nu­ten mit dem Fahr­rad ent­fernt, das In­dus­trie­ge­biet mit zahl­rei­chen wei­te­ren Ge­schäf­ten er­rei­chen Sie in rund sechs Mi­nu­ten mit dem Rad. Auch die nächs­te Bus­hal­te­stel­le ist nur knapp 250 Me­ter ent­fernt und bie­tet eine gute An­bin­dung an den öf­fent­li­chen Nah­ver­kehr – der Bay­reu­ther Haupt­bahn­hof ist bei­spiels­wei­se in etwa 13 Mi­nu­ten mit dem Bus erreichbar.

Zur Nah­erho­lung la­den die be­nach­bar­te Wil­hel­mi­ne­naue so­wie die his­to­ri­sche Ere­mi­ta­ge (in ca. 11 Mi­nu­ten per Rad er­reich­bar) ein. Well­ness­fans pro­fi­tie­ren auch von der schnel­len Er­reich­bar­keit der Lo­hen­grin-Ther­me. Meh­re­re na­he­ge­le­ge­ne Spiel­plät­ze, u. a. das be­lieb­te “Wol­ken­ku­ckucks­heim”, run­den das An­ge­bot für Fa­mi­li­en ide­al ab.

Erd­ge­schoss:
– Wohn- und Ess­be­reich mit of­fe­ner Kü­che & Ka­min mit Sichtfenster
– Ein­bau­kü­che im Kauf­preis enthalten
– Arbeitszimmer
– Gäs­te­bad mit Fens­ter, Du­sche, Wasch­be­cken und Toilette
– Die­le mit Ab­stell­ni­sche & Eingangsbereich

Ober­ge­schoss:
– Schlafzimmer
– gro­ßes Zim­mer (z.B. Kinderzimmer)
– klei­nes Zim­mer (z.B. Ankleidezimmer)
– Bad mit Wan­ne, Fens­ter, Wasch­tisch & Toilette
– Diele

Dach­ge­schoss:
– ge­müt­li­ches Zim­mer (zum Fer­tig­aus­bau vorbereitet)

Kel­ler­ge­schoss:
– se­pa­ra­ter Ein- bzw. Ausgang
– Ein­lie­ger­woh­nung bzw. voll­wer­ti­ger Kel­ler­raum mit Küche
– Ba­de­zim­mer mit klei­nem Fens­ter, Du­sche, Wasch­tisch, Toi­let­te & Handtuchheizkörper
– Hei­zungs­raum mit Gas­hei­zung & Waschmaschinenanschluss
– ge­räu­mi­ger Hob­by- / Abstellraum
– Diele

Sons­ti­ges:
– Ga­ra­ge (neu ge­deckt vor 2 Jahren)
– Au­ßen­stell­platz ne­ben der Garage
– Be­zug nach Ver­ein­ba­rung (kurz­fris­tig möglich)
– Gas-Hei­zung von 1987
– Fußbodenheizung
– Ein­bau­kü­che ein­ge­baut 2021 von Scan­do­la Mo­bi­li mit ro­bus­ter Stein­plat­te und aus Echtholz
– hand­ge­ho­bel­ter Par­kett­bo­den mit Wel­len­op­tik ver­legt 2021
– Ka­min mit Sicht­fens­ter und neu­em Ein­satz von 2021 inkl. Pufferspeicher
– Flie­sen von 2021
– Bä­der sa­niert in 2021
– Zim­mer­tü­ren neu ein­ge­baut in 2021
– Däm­mung der Schrä­gen im DG (Auf­dopp­lung der Dach­spar­ren) in 2021
– char­man­te (Sprossen-)Holzfenster von 1987 mit (teils elek­tri­schen & per App steu­er­ba­ren elek­tri­schen) Rol­los (teils Spros­sen ab­ge­nom­men, aber noch vorhanden)
– Vor­rich­tung für Alarm­an­la­ge vorhanden
– süd-öst­lich aus­ge­rich­te­te Eck­ter­ras­se mit rund 26 m²

En­er­gie­aus­weis­da­ten: V: 109,7 kWh/(m²*a), D, ZH-Gas, Bj. 1986