Wir ver­kau­fen Ihr Mehr­fa­mi­li­en­haus zum Bestpreis

• Wenn das Ge­mein­schafts­ei­gen­tum (un­ter an­de­rem Dach, Trep­pen­haus, Hei­zung) Mo­der­ni­sie­rungs­be­darf auf­weist oder um­fang­rei­che Sa­nie­rungs­maß­nah­men er­for­dert: Denn dann müs­sen die­se Ar­bei­ten mit an­de­ren Mit­ei­gen­tü­mern be­spro­chen und ab­ge­stimmt wer­den. Dies kann lang­wie­rig und kom­pli­ziert wer­den. Da eine neu zu grün­den­de WEG auch noch kei­ne ho­hen Rück­la­gen auf­weist, schreckt dies po­ten­zi­el­le In­ter­es­sen­ten eher ab – ge­ra­de bei teu­ren und kom­ple­xe­ren Sanierungen.
• Bei klei­nen Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern: die meis­ten Ei­gen­tü­mer wün­schen sich in der Re­gel eine pro­fes­sio­nel­le Haus­ver­wal­tung als Un­ter­stüt­zer. Haus­ver­wal­tun­gen fin­det man für klei­ne­re Häu­ser je­doch eher schwierig.

• nur be­stimm­te Wohn­ein­hei­ten ver­äu­ßern wollen,
• über eine Nut­zungs­än­de­rung nachdenken,
• eine Um­nut­zung in Wohn­ge­mein­schaf­ten ins Auge fassen.

Die Auf­tei­lung ei­nes Mehr­par­tei­en­hau­ses zur Um­wand­lung in meh­re­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen er­mög­licht es jede ein­zeln zu ver­kau­fen. Der Vor­gang der Auf­tei­lung kann in ver­schie­de­ne Pha­sen un­ter­teilt werden:

• Er­stel­lung von Tei­lungs­er­klä­rung und Auf­tei­lungs­plan: Die Tei­lungs­er­klä­rung ist ein no­ta­ri­ell be­glau­big­tes Do­ku­ment, das die recht­li­che Grund­la­ge für die Auf­tei­lung des Hau­ses schafft. Der Auf­tei­lungs­plan zeigt, wie das Ge­bäu­de zu­künf­tig ge­nutzt wird und ent­hält die not­wen­di­gen An­ga­ben zu den neu­en Woh­nun­gen – klar und ein­deu­tig für alle definiert.
• Un­ter­la­gen und Ge­neh­mi­gun­gen ein­ho­len: Je nach den ört­li­chen Bau­vor­schrif­ten und Ge­set­zen kön­nen ver­schie­de­ne Ge­neh­mi­gun­gen er­for­der­lich sein. Die­se müs­sen vor der Durch­füh­rung der Auf­tei­lung ein­ge­holt wer­den. Auch eine Ab­ge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung ist er­for­der­lich, wel­che be­stä­tigt, dass eine Woh­nung ge­mäß den Bau­vor­schrif­ten als ab­ge­schlos­sen gilt.
• No­ta­ri­el­le Be­ur­kun­dung: Die Tei­lungs­er­klä­rung und der Auf­tei­lungs­plan wer­den durch den No­tar beurkundet.
• Ein­tra­gung im Grund­buch: Die neu­en Woh­nun­gen wer­den im Grund­buch als ei­gen­stän­di­ges Son­der­ei­gen­tum eingetragen.

Ein Um­wand­lungs­ver­bot kann die Um­wand­lung ei­nes Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses in Ei­gen­tums­woh­nun­gen ein­schrän­ken, un­ter Ge­neh­mi­gungs­vor­be­halt stel­len oder so­gar ver­bie­ten. In Deutsch­land be­inhal­tet § 250 BauGB ei­nen ent­spre­chen­den Ge­neh­mi­gungs­vor­be­halt für be­stimm­te Ge­bie­te. Die Re­ge­lung ist der­zeit be­fris­tet bis zum 31.12.2025.

In Bay­ern kon­kre­ti­siert die Ge­biets­be­stim­mungs­ver­ord­nung Bau (GBestV-Bau) den An­wen­dungs­be­reich des § 250 BauGB. In Ober­fran­ken zäh­len die Städ­te Bam­berg und Bay­reuth als Ge­bie­te mit ei­nem an­ge­spann­ten Woh­nungs­markt. Grund­le­gen­de Vor­aus­set­zung die­ser Re­ge­lung: es muss sich um ein Mehr­fa­mi­li­en­haus mit mehr als zehn Woh­nun­gen handeln.

In Deutsch­land ha­ben Mie­ter bei der Auf­tei­lung von Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern ein Vor­kaufs­recht ge­mäß § 577 BGB. Die­ses Vor­kaufs­recht ge­währt ih­nen das Recht, die Woh­nung zu kau­fen, be­vor sie an ei­nen an­de­ren ver­kauft wird. Das Ziel die­ser be­stehen­den Re­ge­lung ist es, Be­woh­nern die Mög­lich­keit zu ge­ben, ihre Wohn­ver­hält­nis­se zu erhalten.

Ge­mäß § 577 BGB muss der Woh­nungs­ver­mie­ter die Mie­ter über den be­ab­sich­tig­ten Ver­kauf in­for­mie­ren und ih­nen ein An­ge­bot zum Kauf der Im­mo­bi­lie ma­chen. Die­se müs­sen ihr Vor­kaufs­recht in­ner­halb ei­ner be­stimm­ten Frist aus­üben. Sie kön­nen dann die Im­mo­bi­lie zu den glei­chen Be­din­gun­gen er­wer­ben, zu de­nen der bis­he­ri­ge Ei­gen­tü­mer sie – ge­nau wie ver­ein­bart – ei­nem Drit­ten ver­äu­ßern wür­de. Es gibt je­doch auch hier wie­der be­stimm­te Aus­nah­men und Ein­schrän­kun­gen für das Vor­kaufs­recht. Au­ßer­dem ist ein be­son­de­rer Mie­ter­schutz zu be­ach­ten: Eine Kün­di­gung we­gen Ei­gen­be­darf wäre erst nach Ab­lauf von drei Jah­ren mög­lich – bis die so­ge­nann­te Kün­di­gungs­sperr­frist en­det. In Städ­ten mit er­höh­tem Woh­nungs­be­darf kann die­se Sperr­frist so­gar bis zu zehn Jah­re betragen.